都2024年了，購房問題依然牽動著無數人的心，特別是對于那些尚未擁有自己住房的剛需群體。房價的高位讓許多人心生猶豫，然而，房子作為生活的重要組成部分，不僅承載著居住的功能，還關聯著投資、婚姻、子女教育和社會福利等多個方面。
2023年底的商品房平均售價高達9600元/平方米，盡管相較于2021年的元/平方米有所降低，但對普通民眾而言仍顯得遙不可及。房價的持續攀升，讓許多人看到了投資的潛力，進而推動了房產投資熱潮的興起。對于許多普通人來說，由于缺乏多樣的投資渠道，以及銀行存款貶值的擔憂，房產投資成為了一種相對安全且看似回報豐厚的選擇。房價的不斷上漲不僅讓投資者的財富得以保值，甚至還能帶來可觀的增值。
隨著房地產行業的快速發展，目前我國絕大部分城鎮化家庭都已經擁有了至少一套住房。據央行統計數據顯示，96.86%的城鎮家庭已經實現了住房擁有，戶均超過1.5套。這一數據表明，我國大部分城鎮家庭不僅解決了住房問題，還有相當一部分家庭擁有多余的房產。進一步的數據顯示，超過31%的城鎮家庭擁有2套及以上的房子，而擁有3套及以上房產的家庭比例也超過了10.5%。
如今，盡管大多數城鎮家庭已經擁有了自己的住房，但在樓市中，仍有一大批剛需群體在翹首以盼，渴望擁有一片屬于自己的天地。然而，房價的持續高漲讓這些渴望變得遙不可及。這背后的原因，是房價與廣大居民實際收入之間的巨大鴻溝。據上海易居研究院發布的數據顯示，截至2020年底，我國前100個城市的平均房價收入比高達9.2，而前50個城市的這一比例更是攀升至驚人的13.3。這意味著，生活在全國前50城的家庭，若想要購置一套住房，需要不吃不喝地辛勤勞作長達13.3年。由此可見，我國當前的房價水平對于普通家庭而言，無疑是一個沉重的負擔。
盡管購房時可以選擇首付，首付比例設為30%也在一定程度上緩解了經濟壓力。然而，即使是這30%的首付，對于許多剛需購房者來說也是一個難以企及的數額。以筆者家鄉的一個經濟相對落后的三線城市為例，這里的房價約為8000元/平方米。若要購買一套100平方米的房子，總房價將高達80萬元。即便按照30%的首付比例并貸款30年計算，首付也需24萬元，接下來的30年里，每月還需償還3200多元的貸款。這樣的房價水平，對于收入本就不高的三四線城市居民來說，已經是一筆不小的開銷。而在一二線熱門城市，房價更是動輒兩三萬，甚至更高。因此，可以說，在當今的大部分城市中，剛需購房者的壓力都相當沉重。
對于這些夾縫中生存的剛需群體而言，2024年無疑是一個充滿糾結與彷徨的年份。他們一方面擔心房價會像2023年那樣持續下跌，自己將陷入資產縮水的困境；另一方面又憂慮，若不在此時購房，房價可能會像過去那樣突然大漲，讓他們更加難以承受購房的經濟壓力。特別是在2024年救市力度加大的背景下，他們更加糾結于是否應該購房。那么，如果他們選擇今年不購房，5年后他們將面臨的是買不起房還是房價下跌后的輕松選購呢？對于這個問題，王健林和馬光遠的觀點不謀而合，都認為剛需購房者應該根據自身經濟情況和市場走勢來做出明智的選擇。
在2013年的一檔熱門電視節目中，王健林憑借其深邃的洞察力，對未來10年房價的走勢作出了精準預測。他堅信，隨著城鎮化進程的穩步推進，一二線城市將持續吸引人口流入，進而推動房價穩步上升。而對于那些發展潛力相對較小的三四線城市，尤其是面臨人口流失的城市，房價上漲的空間將極為有限。
時光如梭，轉眼間已10年，回顧王健林的預測，準確度令人嘆為觀止。隨著舊改政策逐漸取代棚改政策，三四線城市的房價確實出現了滯漲甚至下跌的趨勢，這恰恰驗證了王健林的前瞻性。
如今，樓市環境愈發復雜多變，但王健林的預測依然具有寶貴的指導意義。在調控政策和救市政策并行實施的背景下，未來的樓市分化將更加明顯。因此，未來5年，房價走勢的主要特征將是在穩定中尋找分化。對于持續吸引人口流入的一二線熱點城市，房價有望在穩定中保持溫和上漲；而對于人口流失嚴重的三四線城市，房價回調的概率將逐漸增大。
在房地產行業，著名經濟學家馬光遠的聲音一直備受關注。過去，他對房價走勢持樂觀態度，但今年他卻公開表示，“房住不炒”或將成為一項長期調控政策，房地產行業的繁榮時代已經落幕。此外，馬光遠還提出了“三個20%”的觀點，即未來只有少數城市、房企和樓盤具備投資價值，而大部分房產將逐漸失去其投資魅力。這一觀點無疑為投資者敲響了警鐘，提醒他們在未來的房地產市場中需要更加審慎和明智地做出選擇。
隨著我們國家住房資源的日漸豐富，當越來越多的人擁有了屬于自己的溫馨小窩，人們對房子的向往已不僅僅滿足于基本的棲身之所，而是逐步向更高的品質與舒適度邁進。經濟的持續增長，無疑推動了人們對住房品質要求的不斷升級。因此，中高端住宅因其卓越品質，必將日益受到市場的熱烈追捧，而品質較差的住宅則可能逐漸淡出舞臺。
?馬光遠與王健林雖觀點各異，但實則殊途同歸：房子的真正價值在于有人愿意購買并居住其中。若購房者寥寥無幾，房價自然會逐漸走低。對于持續吸引人口流入的一二線熱門城市，旺盛的需求預示著未來的房價很可能持續上揚，進一步加劇購房成本。而對于人口外流的三四線城市，失去大量投資者和剛需購房者后，房價可能陷入停滯甚至下跌的困境，這也意味著五年后在這些城市房子真有可能出現隨便挑的情況。