日前，根據(jù)每經(jīng)的報(bào)道，上海學(xué)區(qū)房“最強(qiáng)陣地”還是在市場(chǎng)下行中失守了，部分溢價(jià)過(guò)高的學(xué)區(qū)房，“價(jià)格已經(jīng)回到了5年前”。兩年內(nèi)從近 15 萬(wàn)跌到 10 萬(wàn)，兩年內(nèi)跌超30%。目前上海學(xué)區(qū)房失守引發(fā)了業(yè)內(nèi)大討論，這種風(fēng)向背后有哪些原因？意味著什么？
在一個(gè)公眾樸素的認(rèn)知中，生育率急劇下滑，房?jī)r(jià)會(huì)跌，那是二三四線的事兒，一線城市還是能抗住，畢竟，一線城市的資源、產(chǎn)業(yè)、教育、醫(yī)療、就業(yè)機(jī)會(huì)、流動(dòng)人口以及市場(chǎng)需求等等都能支撐房?jī)r(jià)的堅(jiān)挺。無(wú)論房?jī)r(jià)如何跌，一線城市總是能維持穩(wěn)定，但是目前這種觀點(diǎn)似乎也有點(diǎn)站不住腳了。
大家的收入預(yù)期在下行，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下行，生育率在下跌，一個(gè)非常關(guān)鍵的問(wèn)題是，年輕人不生育了，房子賣(mài)給誰(shuí)？
上海寸土寸金的地方，上海學(xué)區(qū)房在過(guò)去很多人看來(lái)都是值錢(qián)的，但現(xiàn)在，上海學(xué)區(qū)房也失守了。
01 學(xué)區(qū)房為何扛不住了？
學(xué)區(qū)房下跌，新生兒數(shù)量連年減少只是一方面原因。人口負(fù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)過(guò)剩，掉價(jià)的是三四線城市的房沒(méi)錯(cuò)，但一線城市的房子，會(huì)因?yàn)閭鶆?wù)危機(jī)，從8萬(wàn)、10萬(wàn)/平降到4萬(wàn)、5萬(wàn)/平，這叫均值回歸。
學(xué)區(qū)房的價(jià)格為什么守不??？首先，從本質(zhì)來(lái)看，在中國(guó)，學(xué)區(qū)房是個(gè)概念，概念是炒出來(lái)的，不管你強(qiáng)調(diào)它有多少實(shí)際功能，它都會(huì)像腐敗食物吸引蒼蠅一樣吸引到更多炒房客。
學(xué)區(qū)房概念火熱了大概有10多年時(shí)間，而*批學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)們其實(shí)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題，就是學(xué)區(qū)房的真實(shí)成本超出預(yù)期。
首先是上海相比其他二三線大城市的“房?jī)r(jià)倍數(shù)比”太高了，收入并沒(méi)有達(dá)到相應(yīng)的倍數(shù)。
這種高倍數(shù)不可能長(zhǎng)期維持，買(mǎi)上海學(xué)區(qū)房，就算一路考上名牌大學(xué)，最終回報(bào)恐怕還不如學(xué)區(qū)房本身投入的價(jià)值高。他們發(fā)現(xiàn)好學(xué)校進(jìn)去以后是不夠的，為了取得更好的成績(jī)，還要繼續(xù)投入課外輔導(dǎo)、還要繼續(xù)投入課外活動(dòng)。
一開(kāi)始想得挺好，買(mǎi)了學(xué)區(qū)房就一步到位了，最后發(fā)現(xiàn)要想讓孩子脫穎而出，還要有各種各樣陸續(xù)投入，真實(shí)成本比他們想象得要高。以往人口上漲，家長(zhǎng)們學(xué)區(qū)房用完后還有人接盤(pán)，但以后人口少了，誰(shuí)來(lái)高價(jià)接盤(pán)？就算能接盤(pán)，學(xué)區(qū)房倍數(shù)比也難以支撐了。
第二個(gè)問(wèn)題，過(guò)去學(xué)區(qū)房大量炒房客扎堆，正在帶來(lái)一系列金融風(fēng)險(xiǎn)。學(xué)區(qū)房需求的頂峰，應(yīng)該是在2018年前后，2016年出生的小孩，當(dāng)時(shí)有1786萬(wàn)，疊加漲價(jià)去庫(kù)存，大致會(huì)在2016到2019年之前購(gòu)入，雙利好把學(xué)區(qū)房推向頂峰，大家為搶奪學(xué)位殺紅了眼。
接下來(lái)是大量炒房客逐利，滿(mǎn)杠桿，在這種情況下，過(guò)去扎堆炒房在今天需求緊縮的情況下，就決定他們是*制造拋壓的群體——一旦房?jī)r(jià)不漲，甚至開(kāi)始下跌，杠桿成本就撐不住了，一旦產(chǎn)生虧損，在大趨勢(shì)下，他們就會(huì)迅速拋出止損。
其次，學(xué)區(qū)房未來(lái)可能會(huì)面臨政策不確定性
那么在當(dāng)下與未來(lái)誰(shuí)最需要學(xué)區(qū)房呢？顯然是中產(chǎn)階層需要。中產(chǎn)階層需要依靠學(xué)區(qū)房這個(gè)相對(duì)優(yōu)質(zhì)的資源，建立壁壘，他們不想看到自己的孩子和其他人站在同一起跑線，去拼天賦、勤奮、運(yùn)氣，它們希望自己的后代能夠在起跑線上能占有一定的優(yōu)勢(shì)。有更好的學(xué)校、教師，更優(yōu)秀的同學(xué)，更自信的靈魂，更高水平的師資與教育環(huán)境。
但是問(wèn)題是，國(guó)家政策層面在當(dāng)下需要讓底層看到公平，看到向上流動(dòng)的希望，所以有拆掉學(xué)區(qū)圍墻的動(dòng)機(jī)，包括轉(zhuǎn)移優(yōu)質(zhì)教育資源，推動(dòng)新房?jī)r(jià)格上漲。
這也就導(dǎo)致了學(xué)區(qū)房的風(fēng)險(xiǎn)在這個(gè)時(shí)候越來(lái)越大。
02 生育率決定著學(xué)區(qū)房的未來(lái)供需將嚴(yán)重失衡
但是，決定學(xué)區(qū)房前景的，最終還是看供需關(guān)系，供需關(guān)系決定價(jià)格，在本不是市場(chǎng)化的公共福利，卻更似市場(chǎng)化的學(xué)區(qū)資源，其實(shí)決定權(quán)還是在生育率。從1786萬(wàn)跌到956萬(wàn)，少了整整830萬(wàn)需求，此前數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)2023年出生人口將低于800萬(wàn)，甚至進(jìn)一步下降至788萬(wàn)，數(shù)據(jù)低于抗日戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期的出生人口。
低生育率對(duì)于相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響是循序漸進(jìn)的，母嬰育兒、教培、興趣、消費(fèi)、就業(yè)、學(xué)區(qū)房等等，到了哪個(gè)行業(yè)，哪個(gè)就迎來(lái)出清，學(xué)區(qū)房只是其中一個(gè)較早受影響的行業(yè)。
生育率下降越快，未來(lái)對(duì)相關(guān)行業(yè)的沖擊越大，而房?jī)r(jià)對(duì)生育的影響非常直接，新加坡的總和生育率為1.12，東京的總和生育率為1.09，首爾的總和生育率為0.63。后兩者的房?jī)r(jià)都非常高，但是核心城區(qū)房?jī)r(jià)的*值，北京、上海、深圳、香港，早就力壓一眾國(guó)外城市，排名全球前四，首爾排名第五。
根據(jù)任澤平《全球一線城市房?jī)r(jià)比較：2022年新版》，拋去我國(guó)的公攤（世界上其他國(guó)家沒(méi)有公攤），換算為使用面積后，全球一線城市中心區(qū)域，房?jī)r(jià)最高的是：中國(guó)香港市中心，實(shí)際房?jī)r(jià)約為27萬(wàn)元/平方米，第二名，北京市中心，實(shí)際房?jī)r(jià)為元/平方米，第三名，深圳市中心，實(shí)際房?jī)r(jià)為元/平方米；第四名，上海市中心，實(shí)際房?jī)r(jià)為元/平方米；第五名，首爾市中心，實(shí)際房?jī)r(jià)為萬(wàn)元/平方米。
如果是只計(jì)算上海房?jī)r(jià)較高的幾個(gè)區(qū)，幾乎都是0.5左右的生育率，已經(jīng)低于首爾。今年以來(lái)，首爾房?jī)r(jià)暴跌了至少30%，生育率決定著學(xué)區(qū)房的未來(lái)供需將嚴(yán)重失衡。
這意味著學(xué)校資源逐漸也像房地產(chǎn)一樣，從供給市場(chǎng)轉(zhuǎn)化為需求市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)少了接近一半，越往后越不稀缺。尤其是那些居住環(huán)境惡劣的老破小，曾經(jīng)漲得太猛，在上海襄陽(yáng)南路曾經(jīng)34平的學(xué)區(qū)房炒到650萬(wàn)的天價(jià)，僅僅是因?yàn)橛兴^好學(xué)校的「學(xué)區(qū)房」下降是早晚的事情，而保值性也注定不會(huì)長(zhǎng)久。
03 馬云預(yù)測(cè)成真：學(xué)區(qū)房的降價(jià)拋售潮會(huì)來(lái)嗎？
從上海學(xué)區(qū)房開(kāi)始，包括上海半小時(shí)交通圈的中小城市也在跟著跌，包括嘉善、湖州南潯以及鎮(zhèn)江和南通等環(huán)上海城市。有業(yè)內(nèi)人士透露，湖州不少炒房者140W買(mǎi)的房，現(xiàn)在90W都賣(mài)不掉，而南京的張先生*套房子，次*的學(xué)區(qū)房，本打算賣(mài)掉置換，去年最高4.2萬(wàn)/平，現(xiàn)在成交價(jià)2.9萬(wàn)/平，半年時(shí)間暴跌30%。
事實(shí)上，從趨勢(shì)來(lái)看，馬云當(dāng)年的預(yù)測(cè)正在成真。馬云曾經(jīng)為了鼓勵(lì)大家消費(fèi)，不要買(mǎi)房，曾經(jīng)在房地產(chǎn)鼎盛的2017年喊出了“未來(lái)8年房?jī)r(jià)如蔥”的的觀點(diǎn)。
馬云原話(huà)是 “年輕人不要買(mǎi)房，未來(lái)八年，房?jī)r(jià)如蔥，最不值錢(qián)的就是房子，犧牲存款來(lái)買(mǎi)房的做法比較愚蠢?！边@里有幾個(gè)關(guān)鍵詞，2017年，年輕人，犧牲存款買(mǎi)房。在彼時(shí)，一度被人嘲笑。后來(lái)馬云指出2018年新生兒是1500萬(wàn)，未來(lái)新生兒很可能到500萬(wàn)~800萬(wàn)人。
從當(dāng)前來(lái)看，馬云對(duì)新生兒的預(yù)測(cè)也頗為精準(zhǔn)。
現(xiàn)在細(xì)品馬云的這些話(huà)，站在馬云那個(gè)高度以及他所占有的資源信息，肯定遠(yuǎn)超一般老百姓，能看到別人所看不到的風(fēng)向與趨勢(shì)，當(dāng)然，房?jī)r(jià)不可能與蔥一樣的價(jià)格，房?jī)r(jià)如蔥是一個(gè)比喻，它指出了一個(gè)大的風(fēng)向，從2018年起出生的孩子，教育、升學(xué)乃至求職的壓力會(huì)越來(lái)越小，學(xué)校已經(jīng)不是緊缺資源，生育率大幅提高已經(jīng)不現(xiàn)實(shí)。
從2022年之后，全中國(guó)的幼兒園資源、中小學(xué)資源已經(jīng)不再緊缺，甚至在大幅增加，一些幼兒園已經(jīng)招不到人，未來(lái)的高中很可能求著學(xué)生來(lái)讀，很多普通本科也將面臨招不到人的困境，學(xué)區(qū)房在這種大趨勢(shì)下生存空間越來(lái)越小，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行趨勢(shì)以及大跌趨勢(shì)是無(wú)可阻擋的。至于會(huì)跌倒什么程度，那是后話(huà)了。
從上海學(xué)區(qū)房開(kāi)始，未來(lái)幾年，學(xué)區(qū)房的降價(jià)拋售潮，可能很快就要到了。
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