日前，根據(jù)每經(jīng)的報道，上海學(xué)區(qū)房“最強陣地”還是在市場下行中失守了，部分溢價過高的學(xué)區(qū)房，“價格已經(jīng)回到了5年前”。兩年內(nèi)從近 15 萬跌到 10 萬，兩年內(nèi)跌超30%。目前上海學(xué)區(qū)房失守引發(fā)了業(yè)內(nèi)大討論，這種風向背后有哪些原因？意味著什么？
在一個公眾樸素的認知中，生育率急劇下滑，房價會跌，那是二三四線的事兒，一線城市還是能抗住，畢竟，一線城市的資源、產(chǎn)業(yè)、教育、醫(yī)療、就業(yè)機會、流動人口以及市場需求等等都能支撐房價的堅挺。無論房價如何跌，一線城市總是能維持穩(wěn)定，但是目前這種觀點似乎也有點站不住腳了。
大家的收入預(yù)期在下行，經(jīng)濟大環(huán)境下行，生育率在下跌，一個非常關(guān)鍵的問題是，年輕人不生育了，房子賣給誰？
上海寸土寸金的地方，上海學(xué)區(qū)房在過去很多人看來都是值錢的，但現(xiàn)在，上海學(xué)區(qū)房也失守了。
01 學(xué)區(qū)房為何扛不住了？
學(xué)區(qū)房下跌，新生兒數(shù)量連年減少只是一方面原因。人口負增長，房地產(chǎn)過剩，掉價的是三四線城市的房沒錯，但一線城市的房子，會因為債務(wù)危機，從8萬、10萬/平降到4萬、5萬/平，這叫均值回歸。
學(xué)區(qū)房的價格為什么守不住？首先，從本質(zhì)來看，在中國，學(xué)區(qū)房是個概念，概念是炒出來的，不管你強調(diào)它有多少實際功能，它都會像腐敗食物吸引蒼蠅一樣吸引到更多炒房客。
學(xué)區(qū)房概念火熱了大概有10多年時間，而*批學(xué)區(qū)房的家長們其實已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了問題，就是學(xué)區(qū)房的真實成本超出預(yù)期。
首先是上海相比其他二三線大城市的“房價倍數(shù)比”太高了，收入并沒有達到相應(yīng)的倍數(shù)。
這種高倍數(shù)不可能長期維持，買上海學(xué)區(qū)房，就算一路考上名牌大學(xué)，最終回報恐怕還不如學(xué)區(qū)房本身投入的價值高。他們發(fā)現(xiàn)好學(xué)校進去以后是不夠的，為了取得更好的成績，還要繼續(xù)投入課外輔導(dǎo)、還要繼續(xù)投入課外活動。
一開始想得挺好，買了學(xué)區(qū)房就一步到位了，最后發(fā)現(xiàn)要想讓孩子脫穎而出，還要有各種各樣陸續(xù)投入，真實成本比他們想象得要高。以往人口上漲，家長們學(xué)區(qū)房用完后還有人接盤，但以后人口少了，誰來高價接盤？就算能接盤，學(xué)區(qū)房倍數(shù)比也難以支撐了。
第二個問題，過去學(xué)區(qū)房大量炒房客扎堆，正在帶來一系列金融風險。學(xué)區(qū)房需求的頂峰，應(yīng)該是在2018年前后，2016年出生的小孩，當時有1786萬，疊加漲價去庫存，大致會在2016到2019年之前購入，雙利好把學(xué)區(qū)房推向頂峰，大家為搶奪學(xué)位殺紅了眼。
接下來是大量炒房客逐利，滿杠桿，在這種情況下，過去扎堆炒房在今天需求緊縮的情況下，就決定他們是*制造拋壓的群體——一旦房價不漲，甚至開始下跌，杠桿成本就撐不住了，一旦產(chǎn)生虧損，在大趨勢下，他們就會迅速拋出止損。
其次，學(xué)區(qū)房未來可能會面臨政策不確定性
那么在當下與未來誰最需要學(xué)區(qū)房呢？顯然是中產(chǎn)階層需要。中產(chǎn)階層需要依靠學(xué)區(qū)房這個相對優(yōu)質(zhì)的資源，建立壁壘，他們不想看到自己的孩子和其他人站在同一起跑線，去拼天賦、勤奮、運氣，它們希望自己的后代能夠在起跑線上能占有一定的優(yōu)勢。有更好的學(xué)校、教師，更優(yōu)秀的同學(xué)，更自信的靈魂，更高水平的師資與教育環(huán)境。
但是問題是，國家政策層面在當下需要讓底層看到公平，看到向上流動的希望，所以有拆掉學(xué)區(qū)圍墻的動機，包括轉(zhuǎn)移優(yōu)質(zhì)教育資源，推動新房價格上漲。
這也就導(dǎo)致了學(xué)區(qū)房的風險在這個時候越來越大。
02 生育率決定著學(xué)區(qū)房的未來供需將嚴重失衡
但是，決定學(xué)區(qū)房前景的，最終還是看供需關(guān)系，供需關(guān)系決定價格，在本不是市場化的公共福利，卻更似市場化的學(xué)區(qū)資源，其實決定權(quán)還是在生育率。從1786萬跌到956萬，少了整整830萬需求，此前數(shù)據(jù)預(yù)計2023年出生人口將低于800萬，甚至進一步下降至788萬，數(shù)據(jù)低于抗日戰(zhàn)爭時期的出生人口。
低生育率對于相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響是循序漸進的，母嬰育兒、教培、興趣、消費、就業(yè)、學(xué)區(qū)房等等，到了哪個行業(yè)，哪個就迎來出清，學(xué)區(qū)房只是其中一個較早受影響的行業(yè)。
生育率下降越快，未來對相關(guān)行業(yè)的沖擊越大，而房價對生育的影響非常直接，新加坡的總和生育率為1.12，東京的總和生育率為1.09，首爾的總和生育率為0.63。后兩者的房價都非常高，但是核心城區(qū)房價的*值，北京、上海、深圳、香港，早就力壓一眾國外城市，排名全球前四，首爾排名第五。
根據(jù)任澤平《全球一線城市房價比較：2022年新版》，拋去我國的公攤（世界上其他國家沒有公攤），換算為使用面積后，全球一線城市中心區(qū)域，房價最高的是：中國香港市中心，實際房價約為27萬元/平方米，第二名，北京市中心，實際房價為元/平方米，第三名，深圳市中心，實際房價為元/平方米；第四名，上海市中心，實際房價為元/平方米；第五名，首爾市中心，實際房價為萬元/平方米。
如果是只計算上海房價較高的幾個區(qū)，幾乎都是0.5左右的生育率，已經(jīng)低于首爾。今年以來，首爾房價暴跌了至少30%，生育率決定著學(xué)區(qū)房的未來供需將嚴重失衡。
這意味著學(xué)校資源逐漸也像房地產(chǎn)一樣，從供給市場轉(zhuǎn)化為需求市場，競爭少了接近一半，越往后越不稀缺。尤其是那些居住環(huán)境惡劣的老破小，曾經(jīng)漲得太猛，在上海襄陽南路曾經(jīng)34平的學(xué)區(qū)房炒到650萬的天價，僅僅是因為有所謂好學(xué)校的「學(xué)區(qū)房」下降是早晚的事情，而保值性也注定不會長久。
03 馬云預(yù)測成真：學(xué)區(qū)房的降價拋售潮會來嗎？
從上海學(xué)區(qū)房開始，包括上海半小時交通圈的中小城市也在跟著跌，包括嘉善、湖州南潯以及鎮(zhèn)江和南通等環(huán)上海城市。有業(yè)內(nèi)人士透露，湖州不少炒房者140W買的房，現(xiàn)在90W都賣不掉，而南京的張先生*套房子，次*的學(xué)區(qū)房，本打算賣掉置換，去年最高4.2萬/平，現(xiàn)在成交價2.9萬/平，半年時間暴跌30%。
事實上，從趨勢來看，馬云當年的預(yù)測正在成真。馬云曾經(jīng)為了鼓勵大家消費，不要買房，曾經(jīng)在房地產(chǎn)鼎盛的2017年喊出了“未來8年房價如蔥”的的觀點。
馬云原話是 “年輕人不要買房，未來八年，房價如蔥，最不值錢的就是房子，犧牲存款來買房的做法比較愚蠢。”這里有幾個關(guān)鍵詞，2017年，年輕人，犧牲存款買房。在彼時，一度被人嘲笑。后來馬云指出2018年新生兒是1500萬，未來新生兒很可能到500萬~800萬人。
從當前來看，馬云對新生兒的預(yù)測也頗為精準。
現(xiàn)在細品馬云的這些話，站在馬云那個高度以及他所占有的資源信息，肯定遠超一般老百姓，能看到別人所看不到的風向與趨勢，當然，房價不可能與蔥一樣的價格，房價如蔥是一個比喻，它指出了一個大的風向，從2018年起出生的孩子，教育、升學(xué)乃至求職的壓力會越來越小，學(xué)校已經(jīng)不是緊缺資源，生育率大幅提高已經(jīng)不現(xiàn)實。
從2022年之后，全中國的幼兒園資源、中小學(xué)資源已經(jīng)不再緊缺，甚至在大幅增加，一些幼兒園已經(jīng)招不到人，未來的高中很可能求著學(xué)生來讀，很多普通本科也將面臨招不到人的困境，學(xué)區(qū)房在這種大趨勢下生存空間越來越小，整個房地產(chǎn)市場的下行趨勢以及大跌趨勢是無可阻擋的。至于會跌倒什么程度，那是后話了。
從上海學(xué)區(qū)房開始，未來幾年，學(xué)區(qū)房的降價拋售潮，可能很快就要到了。
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