中國房地產報消息，在全國整體房地產市場低迷之際，成都樓市表現出獨特的韌性和活力。
1月17日，國家統計局發布的12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據顯示，12月70城中僅7個城市新房價格指數環比上漲，較11月份減少了2個；新房價格環比下跌的城市達62個，下跌城市數創2015年2月以來新高。
在這份整體并不樂觀的數據中，成都樓市表現依舊亮眼。
根據數據，成都2023年12月新建住宅銷售價格環比微升0.1%，已連續上漲24個月；與2022年同期相比，這一增長率達到了4.9%。
在二手房市場方面，盡管成都12月的二手住宅銷售價格環比下降1.5%，連續第六個月下跌，但與2022年同期相比，仍錄得0.5%的增長，成為全國70個城市中唯一一個同比上漲的城市。
成交量也在節節攀升。根據成都市住房和城鄉建設局數據，2023年成都商品房成交量達到14.6萬套，同比增長9.7%；二手房則更為火熱，成交量首次超過20萬套，達到22.1萬套，同比增長68%。此外，二手房與新房市場的份額差異進一步擴大，新房占比僅約39.8%。
“長期以來，成都房地產市場相對平穩健康，但2023年的發展確實超出了我們的預期。”成都資深房地產研究人士郭潔如是說。
成都作為西南區域核心城市，由于人口持續高速涌入，置業需求充足，這對住房需求產生了顯著的推動作用。
“一買一賣”下的成都樓市
趙峰，是一名成都本地的年輕工程師，和未婚妻李曉住在成都龍泉一套較新的住宅。隨著他們計劃明年結婚，二人開始考慮為新生活尋找一處更理想的住所。
“疫情之后，市場的反應出乎意料，我們原以為市場會陷入低迷，但實際上卻很活躍。我們部門有好幾位同事去年都抓住了低利率的機會購買了房子。” 趙峰在接受記者采訪時分享道，盡管龍泉有著寧靜和親切感，但他們認為市中心的生活更為便捷，尤其是在節省通勤時間和享受更豐富的生活配套方面。
與此同時，張濤和他的妻子劉芳住在成華區雙林路的一套帶有花園的97平米頂樓老房子里。隨著兩個孩子的成長，他們開始考慮搬遷到一個更寬敞的居所，經過深入的市場調研，他們決定出售現有的房子，并將目光投向了成都市中心的新開發項目。
趙峰和李曉在尋找新家的過程中，偶然發現了張濤家的二手房出售信息。這套位于成熟社區的房子雖然略顯陳舊，但面積適中，價格公道，且地理位置優越，周邊配套設施完善。
“尤其是這個花園，對我們而言簡直是錦上添花，我們可以在這里舉辦小型派對，甚至只是在那里放松都很愜意。”李曉興奮地說。
“盡管位于市中心，但擁有這樣一個小花園，我們既能享受城市生活的便利，又擁有了一片屬于自己的小天地。”趙峰補充說道，他們的新家離萬象城和太古里都非常近，上班只需步行20分鐘，對他們來說，能買到這樣的房子感到非常幸運。
出售龍泉的住宅后，加上一些積蓄，趙峰和李曉最終以全款97萬元買下了這套雙林路的房子。搬入新家后，他們立刻開始了對房子的裝修改造。“雖然這房子年歲稍長，但它承載著我們的故事和未來。”趙峰感慨地說。
而張濤一家則用這筆錢加上他們的積蓄，在成都高新區購買了一套140平方米的新房，總價接近400萬元。“高新區不僅生活設施完善，而且教育資源豐富，對孩子的未來成長極為有益。”張濤表示。
趙峰和張濤一買一賣的故事，是成都樓市目前的縮影。
成都的一位資深房產中介李明表示，近年來，成都的房地產市場經歷了顯著變化。尤其是二手房成為了許多剛需購房者的首選。這主要是因為二手房通常位于成熟社區，交通便利，生活配套完善，更符合剛需客群的實際需求。
他還提到，對于像趙峰這樣的年輕購房者而言，選擇二手房不僅能滿足他們對生活品質的追求，也是一個性價比較高的選擇。“同時，隨著城市擴張和新區的開發，許多改善型客戶開始轉向新開發的住宅項目，這些項目通常提供更大的空間和更好的教育資源。”
郭潔表示，成都的房地產市場已經進入了存量房時代，這從連續兩年二手房成交量超過新房的數據中可以看出。她還提到，剛需客群成為購房的主力軍，支撐起了二手房市場。這些交易不僅釋放了資金，還促進了大量改善型客戶向新房市場的遷移，形成了一個健康的市場循環。
從數據上看亦可以佐證。克而瑞地產的研究統計顯示，自2022年下半年起，二手房的月成交量創下歷史新高。“成交主力是總價150萬元以內、面積90平方米左右的房子。”研報指出，這反映了市場的真實購買力。
一位成都本土開發商表示，成都樓市的這種變化反映了市場的成熟和多樣化。“開發商現在更加注重項目的品質和配套設施，以吸引改善型客戶。同時，我們也注意到了剛需客群對二手房市場的強勁需求，這促使我們在市中心和成熟區域開發更多高性價比的項目。”
市場或回落至2022年水平
成都作為西南區域核心城市，由于人口持續高速涌入，置業需求充足，這對住房需求產生了顯著的推動作用。多重優勢疊加之下，成都樓市展現了強大的人口吸引力，為市場提供了重要的支撐。
但進入2023年6月，市場開始顯現疲軟跡象。諸葛找房數據顯示，2023年6月，成都新建商品房成交套，較上月減少2718套，環比下降16.7%，同比上漲4.4%；二手房成交套，較上月減少3384套，環比下降16.3%。
直至“9·26”新政策出臺，為市場帶來短期強刺激，使得四季度市場再次迎來上行趨勢。然而，2024年伊始，成都房地產市場似乎又顯得相對疲軟。
對于樓市的這種疲軟現象，多位受訪人士稱這是正常的市場周期性波動。“房地產市場本質上是周期性的，不可能永遠只有上漲，也不可能一直下跌。它是呈現小周期的波峰波谷交替出現的過程。”郭潔解釋說。
她還提到，許多購房者對于今年的收入不確定性較多，經濟的不確定性使得許多購房計劃被擱置。
李明也表示，從這半個月來看，二手房的銷售仍然高于新房。“大約高出一倍，但市場整體呈現疲軟態勢，不少客戶為了能盡快成交，選擇降價銷售。”
另一位房企人士也表示，目前市場的回暖程度不一，尤其是近郊和遠郊項目情況仍然一般，這些區域仍在進行價格戰，依靠渠道帶客來推動銷售。“今年以來確實有部分項目去化較高，但并非所有售樓處都人山人海，個別核心區域樓盤熱銷并不具有普遍性。”
該房企人士還表示，成都樓市仍處于調整通道，市場信心依然不足。“現在大家都在急于回血，通過銷量回籠現金流，樓市整體復蘇仍需時日。”
對于2024年成都樓市的前景，上述房企人士表示，2024年樓市可能會持續體現出分化的特征，市中心和一些熱門板塊的新房和改善型住宅可能會保持相對穩定的需求，但在一些郊區和新開發區域，市場可能會出現更多的波動。
此外，該房企人士還強調了新房市場的競爭將更加激烈，特別是對于高端和豪華住宅項目。由于市場的趨向成熟，購房者的選擇更加多樣化，房企需要不斷創新，以滿足市場的需求。
鑒于當前經濟大環境，郭潔預測市場可能會比2023年更為疲軟，甚至回落至2022年或更低水平。她認為，2023年市場的超預期表現可能已經釋放了大部分需求和政策利好，如果今年的經濟和收入預期不佳，市場很難持續去年的繁榮態勢。
（文中購房者和中介人士均為化名）