錢江晚報·小時新聞記者 徐叔競 黃磊
更能證明杭州學區(qū)房迎來尷尬期的是數(shù)據(jù)，準確地講，是房價。學區(qū)房價格的每次調整，反映的都是家長心態(tài)的變化，而更客觀的原因，則是各種相關教育政策的出臺。
前幾天，一則杭州城南近江四園的法拍房以單價4.59萬元成交的新聞，讓不少購房者感嘆“房價一夜跌回一年前”。去年1月，因為一紙關于崇文實驗學校原址上新辦崇文小學（公辦）的文件，讓原本對應杭州天地實驗小學的近江四園，喜提“崇文小學學區(qū)房”，房東們連夜?jié)q價，甚至有已經(jīng)收了買家定金的房東不惜賠償也要違約，近江四園的成交價一度高達7.3萬元/m2。
然而，喧囂過后，隨著去年多輪教育制度的改革，學區(qū)房的價值面臨重塑。從去年下半年開始，名校學區(qū)房量價齊跌，據(jù)錢報美好人居研究院統(tǒng)計，今年名校學區(qū)房樣本中1-7月僅成交522套，相比去年同期的1299套，下滑近6成。“5·17”新政后，學區(qū)房成交又有所回暖，目前初現(xiàn)企穩(wěn)跡象。
那么，相比去年1~7月份，今年同期杭州學區(qū)房的成交有哪些變化？錢報美好人居研究院統(tǒng)計了成交比較活躍的杭州“第一梯隊”和“第二梯隊”學區(qū)房，發(fā)現(xiàn)了一些明顯的特征。
求智巷小區(qū)單價比去年跌了近3萬
降幅超15%的多為“老破小”
在這些成交相對活躍的學區(qū)房樣本成交均價中，其中市中心的文一街小學本部學區(qū)房是此次跌幅最大的一個，也是唯一跌幅超過20%的樣本。
文一街小學本部學區(qū)房，成交比較活躍的小區(qū)主要有石灰橋新村、白蕩海人家、郡楓華庭。去年1~7月，這三個小區(qū)成交的房源均價為元/m2，今年同期的成交均價降至元/m2，跌幅為21.6%。
文一街小學本部學區(qū)房跌幅如此顯著，據(jù)周邊中介經(jīng)紀人分析，主要是因為該學區(qū)內的小區(qū)眾多，生源擁擠，“爆表”情況極其嚴重，很多意向購房者轉而將目光投向其他“爆表”相對不嚴重的學區(qū)房，從而導致價格跌了。
此外，樣本成交均價降幅超過15%的，還有學軍小學本部學區(qū)房（降幅18.01%）、學軍小學紫金港校區(qū)學區(qū)房（降幅17.67%）、天長小學本部學區(qū)房（降幅17.11%）、保俶塔實驗學校本部學區(qū)房（降幅16.46%）、安吉路小學實驗學校本部學區(qū)房（降幅15.2%）。
縱觀這些降幅比較大的學區(qū)房，有一個比較顯著的特點，就是基本上都是以純學區(qū)功能為主的“老破小”。
比如學軍小學本部學區(qū)房，作為杭州學區(qū)房的扛把子，區(qū)域內的文二新村和求智巷小區(qū)曾經(jīng)屢屢創(chuàng)下杭州二手房成交單價之最；不過，從本次統(tǒng)計數(shù)據(jù)中可以看到，文二新村去年1~7月的成交均價為元/m2，今年同期則降為元/m2，單價跌了2萬多元；求智巷小區(qū)去年1~7月的成交均價為元/m2，今年同期降為元m2，單價跌了近3萬元。
而像天長小學本部學區(qū)房、保俶塔實驗學校本部學區(qū)房、安吉路實驗學校本部的學區(qū)房，比較有代表性的小區(qū)分別為向陽新村、浣紗路小區(qū)、金祝新村、松木場河西、直戒壇寺巷、環(huán)西新村等，基本上都是上世紀八九十年代的房子，面積普遍較小，居住舒適度一般。在如今改善需求占主流以及房票珍貴等現(xiàn)狀下，這些本身居住功能不盡人意、全靠學區(qū)功能支撐的老小區(qū)，其價格不可避免被“擠水分”。
文鼎苑均價比去年跌了近1萬
“神盤”如今逐漸回歸理性
在成交均價降幅超過15%的學區(qū)房樣本中，學軍小學紫金港校區(qū)的學區(qū)房是唯一一個并非以“老破小”小區(qū)為主的板塊，其成交主力文鼎苑、圣苑小區(qū)，都是交付僅十余年的商品房小區(qū)，戶型面積也普遍較大。而其降幅如此巨大，主要是因為暴漲后回歸理性。
憑借“雞娃”“孟母”成為神盤的文鼎苑，是去年杭州學區(qū)房暴漲風潮中的急先鋒。去年上半年，文鼎苑如日中天，一套58.37m2的二手房源以750萬元成交，折合單價約12.7萬元/m2。但到了去年下半年，學區(qū)房“只漲不跌”的神話破滅后，文鼎苑的二手房價開始持續(xù)下探，去年8月，文鼎苑一套61.18m2的房源，以473萬元成交，折合單價元/m2。在法拍房市場，文鼎苑也同樣一路降價：2021年4月，文鼎苑一套法拍房源成交單價10.25萬/m2；2021年7月，文鼎苑法拍房成交單價8.2萬元/m2；2022年1月，文鼎苑法拍房成交單價7.33萬元/m2。
經(jīng)過持續(xù)半年多的下探和調整，如今，文鼎苑的成交價格初步企穩(wěn)。根據(jù)統(tǒng)計，今年1~7月，文鼎苑共有16套房源成交，簽約均價為元/m2，相比去年同期的均價元/m2，差不多跌了1萬元/m2。據(jù)周邊中介經(jīng)紀人介紹，去年上半年簽約均價中有不少存在價格做低的情況，實際成交價多在9萬~11萬元/m2；而今年7萬多元/m2的簽約均價則是比較實在的成交價格。根據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，今年7月19日，有一套87m2的房源以595萬元成交，單價約6.8萬元/m2。
事實上，隨著教育均衡化的到來，如今名校集團化辦學越來越普及，以后“滿城盡是名校學區(qū)房”，購房者的選擇會越來越多，這會進一步壓縮傳統(tǒng)名校學區(qū)房的溢價空間。而此前在名校集團化辦學中搶先分得一羹的小區(qū)，也會逐漸褪去光環(huán)，回歸其價值本身。
勝利實驗小學學區(qū)房逆勢上漲
高端改善板塊次新學區(qū)房價堅挺
在這些學區(qū)房樣本成交均價中，也有兩個樣本表現(xiàn)強勢，相比去年同期反而逆勢上漲。它們分別是勝利實驗小學學區(qū)房（漲幅7.6%）和文瀾實驗學校學區(qū)房（漲幅4.31%）。
其中，勝利實驗小學學區(qū)內成交活躍小區(qū)主要有新綠園、金色家園、贊成林風、金色海岸、陽光海岸，其中金色海岸和金色家園今年1~7月的成交均價都比去年同期大幅上漲。金色海岸今年成交的一套房源，單價高達約14.48萬元；金色家園今年成交了7套房源，成交均價為元/m2。
文瀾實驗學校學區(qū)內成交活躍小區(qū)主要有運河宸園、大河宸章、九龍倉碧璽等。其中，運河宸園今年1~7月成交了9套，均價元/m2，跟去年同期基本持平；碧璽今年成交了8套，均價比去年同期上漲了3000多元/m2；大河宸章今年成交了3套，均價比去年同期上漲了7000多元/m2。
這2個學區(qū)房樣本，都是杭州樓市傳統(tǒng)的高端改善居住板塊，前者位于杭州樓市天花板的南星橋沿江板塊，后者位于運河之畔的橋西板塊，板塊內小區(qū)都以大戶型次新豪宅為主。
事實上，今年杭州樓市的一個顯著特征，就是像普通學區(qū)房這樣的剛需房跌幅大，而豪宅價格一直比較堅挺。搖不到K11、IFC等紅盤的客戶，最終不少人無奈轉向購買二手房，這也導致帶有優(yōu)質學區(qū)的高端次新二手房價格得以逆市上揚。
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